Untervermietung einer Wohnung - wie kann man Fehler vermeiden?
USPI Suisse stellt die Regeln für eine Untervermietung vor und hat ein Formular erarbeitet, um zu vermeiden, dass der Mieter Fehler begeht, wenn er seine Wohnung direkt oder auf Plattformen für Kurzzeitvermietung ausschreibt.
Dieses Formular berücksichtigt relevante gesetzliche Verpflichtungen, die der Mieter einhalten muss. Der Mieter muss im Voraus die Zustimmung des Vermieters (Eigentümers) einholen, bevor er seine Wohnung auf Plattformen für Kurzzeitvermietung oder in direkter Untervermietung anbietet. Dieses Formular muss für jeden neuen Untermietvertrag ausgefüllt und unterschrieben werden, sofern der Vermieter nichts anderes vereinbart hat.
Zur Erinnerung: Die Tatsache, dass ein Mieter seine Wohnung auf Plattformen für Kurzzeitvermietung ausschreibt, ist ein Fall von Untervermietung.
Rechtlich gesehen ist es Artikel 262 des Obligationenrechts, der die Bedingungen der Untervermietung festlegt.
A) Vorherige Zustimmung des Vermieters (Eigentümers)
Der Mieter kann die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Diese Vereinbarung muss vor dem Abschluss des Untermietvertrages eingeholt werden.
In den französischsprachigen Kantonen, in denen der Rahmenmietvertrag für die Westschweiz gilt, muss die Zustimmung des Vermieters schriftlich erfolgen.
Sollten die Bedingungen des Untermietvertrages während der Laufzeit des Untermietvertrages geändert werden, hat der Mieter eine neue Zustimmung des Vermieters einzuholen.
B) Gründe für die Verweigerung der Zustimmung des Vermieters
Artikel 262 des Schweizerischen Obligationenrechts legt die Umstände fest, unter denen der Vermieter eine Untervermietung verweigern kann:
wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben (Identität des Untermieters, Dauer der Untervermietung, Höhe der Miete usw.) ;
wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind;
wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
Missbräuchliche Bedingungen für die Untermiete liegen beispielsweise vor, wenn der Mieter eine unverhältnismässig hohe und damit missbräuchliche Miete verlangen würde. Um zu prüfen, ob die Miete missbräuchlich ist, sollte ein Vergleich zwischen der Hauptmiete und der Höhe der Untermiete vorgenommen werden. Betrifft die Untermiete nur einen Teil der Wohnung, muss die Hauptmiete anteilig berechnet werden. Die Vergütung von Zusatzleistungen wie Möblierung ist möglich, in der Regel wird ein Zuschlag von 20 % auf die Hauptmiete toleriert.
Der Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung mit einer Monatsmiete von CHF 1'500.- könnte beispielsweise ein möbliertes Zimmer in seiner Wohnung für CHF 600.- pro Monat untervermieten. Wenn er es für eine Nacht untervermieten möchte, entspricht dies einer Miete von CHF 20.- und die Untervermietung wäre nicht missbräuchlich. Andererseits wäre eine Untervermietung bei einem Mietpreis von CHF 50.-/Nacht missbräuchlich und könnte vom Vermieter abgelehnt werden.
Der Vermieter kann daher die Zustimmung zur Untervermietung verweigern, wenn diese dem Mieter einen unverhältnismässig hohen Gewinn verschafft. Die Untervermietung ist nämlich nicht dazu bestimmt, dem Mieter zusätzliche Einnahmen zu verschaffen und ihm die Entwicklung einer gewerblichen Tätigkeit zu ermöglichen. Sie erlaubt ihm, bei vorübergehender Abwesenheit seine Unterkunft unterzuvermieten.
C) Einhaltung der im Hauptmietvertrag festgelegten Nutzung
Art. 262 Abs. 3 OR sieht zudem vor, dass der Mieter dem Vermieter garantiert, dass der Untermieter die Wohnung nur zu dem im Hauptmietvertrag festgelegten Zweck nutzt. Darüber hinaus kann sich der Vermieter direkt an den Untermieter wenden, wenn der Untermieter die genannte Nutzung nicht einhält.
D) Dauer der Untermiete
Hinsichtlich der Höchstdauer des Untermietvertrages gibt es keine gesetzliche Regelung. Sie muss jedoch vorübergehender Natur sein, d.h. der Mieter muss die Absicht haben, in die Wohnung zurückzukehren.
E) Einhaltung der sonstigen gesetzlichen Verpflichtungen
In einigen Kantonen sind dauerhafte Untermietverträge, oder solche, die über einen bestimmten Zeitraum hinausgehen, bewilligungspflichtig.
- Im Kanton Genf gilt die Vermietung der gesamten oder eines Teils einer Wohnung über Mietplattformen füt Kurzzeitvermietung als Nutzungsänderung, wenn sie 90 Tage/Jahr überschreitet und eine behördliche Genehmigung erfordert.
- Im Kanton Waadt stellt die wiederholte oder langfristige Bereitstellung von Unterkünften auf Plattformen für Kurzzeitvermietung eine Nutzungsänderung dar, die einer behördlichen Bewilligung unterliegt.
Schliesslich bleibt der Mieter für die Zahlung aller Abgaben oder Steuern, wie z.B. der Kurtaxe, verantwortlich.
A) Bei fehlender Zustimmung des Vermieters: Kündigung des Mietvertrages mit sofortiger Wirkung
Wenn der Mieter nicht die vorherige Zustimmung des Vermieters einholt, kann dieser seinen Mietvertrag mit sofortiger Wirkung kündigen. Das gleiche gilt, wenn er sich über die Weigerung des Vermieters zur Untervermietung hinwegsetzt.
B) Bei Beschädigung und/oder Belästigung durch den Untermieter: Haftung des Mieters
Der Mieter haftet gegenüber dem Vermieter für alle Schäden, die während einer Untermiete entstehen. Das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter wird durch die Untermiete nicht verändert.
So hat der Mieter z.B. die vom Untermieter verursachten Schäden auf eigene Kosten zu beheben. Er ist auch verantwortlich für alle Belästigungen und Lärmemissionen, die durch den Untermieter verursacht werden. Selbstverständlich bleibt er gegenüber dem Vermieter der einzige Schuldner für die vollständige Zahlung der Miete.
